Financer un investissement immobilier à crédit grâce à un premier investissement cash. Une fausse bonne idée ?

Si vous possédez un important capital, vous pourriez être tenté d’acquérir un bien immobilier sans emprunt bancaire afin de toucher de suite les loyers. Cela dans le but de compenser un second investissement immobilier. Réalisé cette fois à crédit.

Le raisonnement paraît intuitif : un loyer net d’emprunt pour compenser un effort d’épargne.

Mais au-delà de cette intuition, est-ce vraiment une bonne idée ? Est-ce la meilleure idée ? 

Optimisation liquidité immobilier investissement

Dans tout choix patrimonial, il n’existe pas de solution ultime, mais des solutions plus optimales que d’autres. 

Le rendement moyen d'un investissement immobilier comptant

Puisqu’il s’agit d’un achat comptant, il sera question d’évaluer la rémunération (les loyers) d’un capital immobilisé (la valeur de l’actif immobilier).

Afin de calmer les ardeurs des plus fervents défenseurs de l’immobilier à haute rentabilité, le postulat sera le plus équilibré possible : 

  • Valeur de l’acquisition : 100 000 € (T1/T2 en zone classique – Reims)
  • Loyer brut annuel : 5 000 € (vacance locative : 2 mois / 500 € par mois)
  • Charges : 1 500 € (environ 1/3 des loyers bruts)
  • Fiscalité : Nulle dans cette hypothèse

Dans cette hypothèse, le rendement annuel net est donc de 3,50% pour un loyer annuel net évalué à 3 500 €.

Il est important de noter que si ce rendement net peut être un peu plus élevé selon la configuration, il peut aussi être bien plus bas certaines années du fait des travaux de remise en état ou de performance énergétique.

Il en résulte cependant pour cette hypothèse un complément de revenu net de 291 € mensuel

 

L'effort d'épargne net d'un investissement immobilier à crédit

Nous reprendrons ici les mêmes données que dans le paragraphe précédent. Il faudra cependant y ajouter les conséquences du financement bancaire.

  • Emprunt bancaire (20 ans) : 100 000 €
  • Mensualité d’emprunt : 473 €
  • Emprunt annuel + charges : 7 176 €

Il en résulte un effort d’épargne net de 2 176 € par an. Soit 181 € par mois.

Dans cette situation, l’achat comptant d’un premier bien locatif permet effectivement de dégager un cash-flow global positif de 110 € par mois.

Il apparaît donc que cette stratégie peut fonctionner. Dans cette configuration cependant.

En effet, il suffirait d’une TMI à 11% au lieu de 0% pour que l’opération devienne négative de 55 € par mois

Pourquoi cette solution n'est pas optimale ?

Il est parfaitement compréhensible de vouloir compenser une dépense mensuelle (la mensualité d’emprunt) par un revenu mensuel (le loyer) afin d’éliminer l’impact de cette charge sur le budget mensuel.

Cependant, cette logique est riche en inconvénients et risques : 

  • Vous prenez le risque de tenir pour acquis l’absence d’impact sur votre budget mensuel malgré l’aléa locatif et pourriez donc vous retrouver dans une situation inconfortable.
  • La fiscalité immobilière est, à compter de 30% de TMI, moins intéressante que la fiscalité financière. Par ailleurs, une TMI de 11% suffit déjà à rendre caduque l’autofinancement d’un bien par l’autre dans notre hypothèse.
  • Le potentiel de performance est plus élevé sur les marchés financiers (performance absolue mais aussi effet de capitalisation).

En acceptant de sortir de cette logique comptable mensuelle, vous pouvez viser un autre objectif.

Utiliser ce capital disponible (100 k€) avec une vision long terme (durée de l'emprunt)

Ou en d’autres termes, utiliser ces 100 000 € pour faire croitre votre patrimoine de manière à gagner plus d’argent sur la durée de l’emprunt que ce qu’il vous aura coûté.

Cette tâche est rendue plus simple par plusieurs éléments :

  • L’effet de capitalisation (réinvestissement des gains) alors qu’un loyer est distributif
  • Le temps long (durée de l’emprunt) vous permet d’accepter un risque plus important et donc de rechercher une performance plus importante.

Ne soyons pas trop dynamiques et prenons un postulat de 7% annuel sur 20 ans afin d’établir un comparatif : 

Il est intéressant de noter que le postulat retenu pour l’achat immobilier cash venant financer l’acquisition à crédit est celui d’une fiscalité inexistante et donc d’un cashflow positif de 110 € par mois.

Au contraire, les intérêts financiers ont été taxés au taux de 24,70% (prélèvement forfaitaire libératoire sur Assurance-vie).  

Pourtant, le résultat sur 20 ans est sans appel entre ces deux stratégies puisque la différence est de plus de 120 000 € en faveur d’une répartition classique entre immobilier financé à crédit et liquidités investies financièrement.

Et si votre mauvaise foi immobilière vous fait dire que c’est un résultat normal avec un rendement annuel deux fois supérieur à celui de l’investissement immobilier comptant, sachez qu’un rendement de 3,50% annuel sur 20 ans donne toujours avantage à la seconde hypothèse. Le delta étant alors de 15 000 € en considérant un rachat progressif afin d’effacer la fiscalité.

Mais alors, que faut-il en déduire ?

En termes d’optimisation patrimoniale, le choix de la première hypothèse ne saurait se justifier en considérant la diversification, la performance ou encore la sécurisation d’un aléa locatif grâce à la disponibilité des fonds.

La seule justification à ce choix sera alors votre volonté de ne faire que de l’immobilier tout en préservant votre capacité d’endettement à court/moyen terme.

Je ne saurai vous le conseiller sur le plan de la théorie patrimonial. Mais vous demeurez seul décisionnaire pour construire votre patrimoine !

Et si vous avez besoin de plus de détail, Reims Patrimoine est là pour répondre à vos questions !