Comment associer
transmission & revenus complémentaires ?
A l’heure de la retraite, deux objectifs sont particulièrement prégnants :
- Le maintien de votre niveau de vie par la création de revenus complémentaires.
- La préparation de la transmission de votre patrimoine dans les meilleures conditions.
Ajoutez à cela une prise de conscience encore trop tardive dans bien des cas et vous obtiendrez une problématique épineuse. En effet, une fois passé le cap des 70 ans, les nombreuses possibilités d’optimisation de votre succession offertes en France se réduisent comme peau de chagrin. Assurance-vie, donation démembrée ou encore donation classique, les principaux leviers perdent progressivement de leurs superbes.
La faute notamment à un barème fiscal du démembrement de moins en moins favorable selon votre âge ou encore à une potentielle régénération des abattements successoraux devenant hasardeuse. Épuiser vos abattements à 70 ans peut-être un coup gagnant… A condition que vous viviez jusque 85 ans !
Je rencontre régulièrement des retraités dont le patrimoine financier est majoritairement composé de liquidités et qui ne savent pas comment l’investir puisque leur horizon d’investissement est incertain.
Si vous êtes dans cette situation et que vous cherchez une manière d’améliorer votre niveau de vie sans faire de compromis sur la transmission de votre patrimoine, l’acquisition démembrée de parts de SCPI pourrait vous intéresser !
Transmettre l’arbre en conservant les fruits, voilà la philosophie d’une donation en démembrement.
Démembrement & parts de SCPI : quézako ?
Un peu de pédagogie que diable ! Pour commencer en douceur, voici une explication rapide des fondements de cette stratégie :
- Les SCPI, qu’est-ce donc ?
- Un point rapide sur le démembrement de propriété.
Les Sociétés Civiles de Placement dans l'Immobilier ou SCPI
Une SCPI est une société ayant pour but de constituer et gérer un patrimoine immobilier le plus souvent professionnel (bureau, commerce ou encore logistique). Ce patrimoine générant des loyers qui seront ensuite reversés aux associés de celle-ci.
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous obtenez la qualité d’associé et le droit de percevoir un revenu proportionnel au nombre de parts acquises. Par exemple, si une SCPI distribue 50 € par part, vous toucherez 50 € X le nombre de parts en votre possession. Le versement des loyers étant le plus souvent trimestriel.
Le recours aux SCPI est souvent assimilé à un investissement immobilier puisque les revenus distribués sont en grande majorité des revenus fonciers. Pour autant, vous êtes détenteur d’une fraction du patrimoine immobilier de la SCPI au travers de la détention de parts de celle-ci. Il s’agit donc davantage d’un investissement financier ayant un sous-jacent immobilier.
Le succès de cette typologie d’investissement tient à ses caractéristiques spécifiques :
- Aucune gestion de votre part
- Le bénéfice d’un patrimoine bien plus étendu que dans l’investissement immobilier classique
- L’accès à une typologie d’actifs immobiliers spécifiques (immobilier professionnel)
Ce patrimoine diversifié et étendu rend la rémunération d’une SCPI moins sensible au problème de vacance locative tant par la dilution du risque (Un appartement vide sur deux est bien plus significatif que 10 immeubles vides sur 150) que par le caractère plus stable de l’immobilier professionnel grâce aux baux commerciaux.
Pour autant, l’achat de parts de SCPI comporte son lot de risques et d’inconvénients :
- Aucune garantie sur le capital investi ou sur les loyers distribués
- Des frais de souscription élevés qui font de cet investissement un investissement de long terme
- Des frais de gestion élevés qui constituent le revers d’un investissement passif
- Liquidités des parts non garantie en cas de trouble sur le marché de l’immobilier
Le démembrement : Usufruit & Nue-propriété
Par défaut, l’acquisition de biens immobiliers ou de valeurs mobilières se fait en pleine propriété. Vous avez donc une totale maîtrise du bien, vous pouvez le vendre, le louer ou encore en toucher les revenus liés.
La pleine propriété est constituée de deux éléments distincts :
- L’usufruit est le droit de jouissance permettant dans le cas d’un bien immobilier d’occuper, louer et percevoir les revenus liés à celui-ci.
- La nue-propriété quant à elle confère le droit de retrouver la pleine propriété lors de l’extinction de l’usufruit.
Dans notre cas, l’avantage de ce mécanisme réside dans le lien existant entre ces deux formes de propriété. En effet, que l’on soit dans le cadre d’un démembrement temporaire ou viager, l’usufruit rejoindra toujours la nue-propriété une fois arrivé à son terme.
Ce rassemblement n’entraînant aucun frais ou fiscalité, le démembrement est une solution régulièrement utilisée dans un objectif de transmission contrôlée. Notamment afin de transmettre des biens tels que votre résidence principale tout en conservant la jouissance de celle-ci.
Dans le cas d’un démembrement viager opéré sur un bien déjà détenu en pleine propriété, un barème fiscal doit être respecté. Ce barème tient compte de l’âge de l’usufruitier pour valoriser l’usufruit et la nue-propriété. En tout logique, la valeur de l’usufruit décroit proportionnellement à mesure que vous vieillissez pour la simple raison que vous bénéficierez statistiquement moins longtemps de l’usufruit.
A titre d’exemple, ce barème fiscal valorise à 70% la nue-propriété lorsque l’usufruitier est âgé de plus de 71 ans révolus. Ainsi, un démembrement après 71 ans ne permet de réduire la valeur de la donation que de 30%.
Est-il possible de faire mieux quel que soit votre âge tout en vous créant des revenus complémentaires ?
Oui, à condition d’avoir des liquidités et de procéder à une acquisition en démembrement de parts de SCPI.
Revenus complémentaire & transmission :
un démembrement gagnant
Pour vous expliquer le principe du démembrement, j’ai abordé l’exemple de la donation démembrée qui est le mécanisme le plus connu et certainement le plus utilisé. Il ne sera pourtant pas question ici de donation, mais plutôt de donation en amont d’une acquisition démembrée.
L’acquisition des parts de SCPI en démembrement
Puisqu’il n’est pas possible de s’affranchir du barème fiscal en cas de donation démembrée, la seule manière de passer outre ce barème est de recourir à une acquisition démembrée dès l’origine. Ainsi, il ne sera point question de donation mais simplement de la rencontre de deux acheteurs : l’un voulant l’arbre, l’autre voulant les fruits.
Plus prosaïquement, il s’agit donc de faire acquérir à vos enfants la nue-propriété de parts de SCPI tout en acquérant de votre côté l’usufruit de ces mêmes parts. Dans ce cas de figure, il est possible de convenir librement d’une répartition de la valeur des parts entre usufruit et nue-propriété.
Bien sûr, vos enfants n’ont peut-être pas les liquidités nécessaires ou même l’envie de vous suivre avec leurs propres deniers dans cette opération. Heureusement, il vous est possible de financer l’acquisition de la nue-propriété par la donation du capital nécessaire.
Pour cette opération, il est recommandé de ne pas être trop gourmand sur la répartition. Sachant que plus la valeur retenue pour l’usufruit sera élevée, plus le levier de transmission sera favorable, les CGP proposant ce type de montage préconisent généralement une répartition égalitaire soit une valeur totale de la part divisée en deux entre usufruit et nue-propriété.
Illustrons ce montage avec l’exemple d’un achat de parts de SCPI pour 100 000 € :
Valeur de l’usufruit : 50% soit 50 000 €
Valeur de la nue-propriété : 50% soit 50 000 €
Ainsi, la nue-propriété sera acquise directement par vos enfants grâce à une donation de votre part. L’usufruit étant acquis par vous en parallèle. Cette donation pourra bénéficier des abattements classiques ou liés aux donations de sommes d’argents.
Des revenus complémentaires jusqu'à votre décès
Détenir l’usufruit des parts de SCPI vous permet d’appréhender les revenus distribués par celle-ci. C’est donc la composante de création d’un revenu complémentaire. Par ailleurs, cet usufruit étant viager, vous toucherez ces revenus jusqu’à votre décès.
Afin d’assurer la conservation de la jouissance de l’intégralité des revenus au profit de votre conjoint en cas de décès, il est possible d’établir des usufruits successifs par acte notarié. Cela aura pour conséquence de différer au second décès la reconstitution de la pleine propriété entre les mains de vos enfants.
Le taux de distribution moyen des SCPI en 2019 devrait s’élever à 4,50%. Vous pourriez donc prétendre à un complément de revenu d’environ 4 500 € par an avant impôt soit 375 € supplémentaire par mois pour un investissement de 100 000 €.
Il existe naturellement des SCPI offrant une meilleure rémunération ou une fiscalité plus favorable. C’est pourquoi le choix du réceptacle de votre investissement doit être fait avec l’aide d’un professionnel et en accord avec votre situation.
Le complément de revenu créé peut paraître faible à priori. Mais rappelez-vous qu’il s’agit d’un investissement ne demandant aucune gestion et résolument moins risqué que d’autres stratégies de création de revenus complémentaires.
Une transmission optimisée
Comme précisé précédemment, une donation démembrée classique doit respecter un barème fiscal établissant la valeur de l’usufruit selon l’âge de son détenteur. C’est pour cela que ce montage permet une optimisation de la transmission de votre patrimoine en s’affranchissant de l’application de ce barème.
Dans l’hypothèse d’une donation démembrée de la nue-propriété de parts de SCPI après vos 71 ans révolus, la valeur de la nue-propriété serait obligatoirement valorisée à 70% de la valeur de l’actif transmis. Soit un différentiel de 30% entre la valeur retenue lors de la donation et la valeur réelle de la pleine propriété lors de l’extinction de l’usufruit.
L’utilisation du mécanisme d’acquisition démembrée de parts de SCPI présente donc les avantages suivants :
- Le bénéfice d’un différentiel de 50% au lieu de 30%. Schématiquement, vous transmettez 100 000 € mais seuls les 50 000 € donnés dans le cadre de l’acquisition seront retenus par l’administration fiscale.
- La possibilité de bénéficier de l’abattement pour donation de somme d’argent contrairement à une donation démembrée classique de parts de SCPI
