Focus Immobilier neuf :
Le dispositif COSSE, l'anti PINEL ?
Lorsqu’on parle d’investissement immobilier neuf, un seul dispositif est généralement cité. Telle une star, voici le dispositif PINEL. Pourtant, il existe d’autres dispositifs dans l’immobilier neuf. Le dispositif COSSE notamment fait partie des alternatives au PINEL.
Etant opposé à l’infantilisation des investisseurs, je ne suis pas un fervent défenseur des avertissements aujourd’hui obligatoires et omniprésents dans le domaine du patrimoine. Pour autant, il apparait pertinent d’en produire un dans cet article :
Disclaimer : La loi de finance pour 2022 prévoit de modifier l’avantage fiscal relatif au dispositif COSSE. Si ces modifications sont aujourd’hui connues des professionnels du patrimoine, elles ne seront entérinées que lors de l’adoption définitive de la Loi de Finance pour 2022.
Maintenant que vous êtes averti de cet aléa législatif qui conduira peut-être à la modification du présent article, nous pouvons rentrer dans le vif du sujet.
En quoi le dispositif COSSE dans le neuf est l’anti PINEL ? Voyons cela ensemble.
Miroir, mon beau miroir… Quel est le meilleur dispositif fiscal dans l’immobilier neuf ?
Le dispositif COSSE neuf : Caractéristiques principales
Parce que largement méconnu, un petit point théorique n’est ici pas de trop.
Alors le dispositif COSSE, qu’est-ce ?
Il s’agit tout simplement d’un dispositif fiscal incitatif supposant un engagement d’une durée minimale de 6 ans ainsi qu’un encadrement des loyers ou encore le respect d’un plafond de ressource pour les locataires.
Mais ne partez pas tout de suite ! Les avantages arrivent.
Avantages actuels du dispositif COSSE (jusqu'au 31/12/2021)
Le premier avantage du dispositif COSSE prend la forme d’un abattement sur les revenus fonciers. Il existe pour ce dispositif trois plafonds de loyers déterminant l’abattement applicable.
Zone A bis, A et B1 :
- Loyer intermédiaire : 30% d’abattement
- Loyer social / très social : 70% d’abattement
Zone B2 :
- Loyer intermédiaire : 15% d’abattement
- Loyer social / très social : 50% d’abattement
Zone C :
- Loyer intermédiaire : 0% d’abattement
- Loyer social / très social : 50% d’abattement
Par ailleurs, en cas de délégation de gestion à une association agrée ou à une Agence Immobilière à Vocation Sociale, l’abattement est porté à 85% sans condition de localisation.
Reste cependant un delta entre loyers classique et loyer COSSE évoluant dans une fourchette de 30 à 50%. Ce delta étant plus prégnant dans les communes tendues, cela explique le faible succès du dispositif depuis sa création en 2017.
Le gouvernement entend donc modifier le fonctionnement de ce dispositif à compter du 1er Janvier 2022 afin de rendre le dispositif plus attractif.
Voyons donc les propositions pour 2022.
Avantages futurs du dispositif COSSE (à partir du 01/01/2022)
Trop d’abattements différents, une absence de prise en compte du marché locatif local dans les grandes villes, l’avantage fiscal du COSSE neuf devait être revu pour enfin démocratiser ce dispositif dans les zones où il est réellement décisif :
Les grandes villes dont le marché est tendu et dont le niveau des loyers pose un réel problème d’égalité devant le logement.
1ère modification : Révision de la méthode de calcul de l’encadrement des loyers
La détermination de l’encadrement des loyers sera bien plus précise puisque ajustée à l’échelle des communes. Si cette méthode n’évitera pas l’écueil des effets de seuil au niveau local, elle participera tout de même à limiter les zones de non intérêt du dispositif.
2ème modification : Modification de la forme et de l’ampleur de l’avantage fiscal
L’abattement calculé sur les revenus fonciers bruts et appliqué à ceux-ci sera transformé en une réduction d’impôt calculée sur les loyers bruts encaissés et ce pour toute la France.
Ce choix de la clarté aura tout de même pour effet (c’est habituel) de faire des gagnants et des perdants vis-à-vis de l’ancien abattement. C’est votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) qui sera l’indicateur le plus pertinent dans ce cas.
En effet, ce nouveau mécanisme sera moins intéressant que le précédent si votre TMI est au moins égale à 41%.
Voici le détail de la réduction d’impôt selon le niveau de plafonnement de loyer retenu :
- Loyer intermédiaire : 15% de réduction d’impôt (20% si recours à IML*)
- Loyer social : 35% de réduction d’impôt (40% si recours à IML)
- Loyer très social : 65% de réduction d’impôt (IML obligatoire)
Pour rappel, ce pourcentage est appliqué sur les loyers bruts annuels encaissés au titre du dispositif COSSE.
*IML : Intermédiation Locative à vocation sociale
Le dispositif COSSE neuf : l'anti PINEL ?
Il est souvent reproché à l’investissement PINEL neuf un surcoût à l’achat mettant en péril sa viabilité économique surtout dans une visée de défiscalisation sur 9 ans ou 12 ans.
Cette différence de prix moyenne étant de 30% vis-à-vis des prix au M², la simple recherche d’une réduction de votre fiscalité personnelle ne saurait justifier un investissement PINEL.
Et si votre but était simplement de réaliser un investissement immobilier patrimonial vous affranchissant des risques liés à la rénovation énergétique ?
Alors, le dispositif COSSE neuf pourrait vous convenir notamment grâce à un autre
avantage.
En effet, les promoteurs commercialisant des actifs éligibles au COSSE neuf appliquent une décote sur le prix de vente.
Ainsi, un actif immobilier éligible à ce dispositif sera vendu entre 25% et 40% en dessous des prix de marché alors qu’il s’agit d’un logement neuf répondant aux dernières réglementations énergétiques.
Au-delà de la réduction d’impôt s’échelonnant selon votre choix entre 15% et 65% des loyers bruts, vous avez donc une bien meilleure assurance d’éviter une cession en moins-value lors de la revente potentielle de votre bien.
C’est cette différence de prix de vente qui fait du dispositif COSSE neuf, l’anti PINEL par excellence selon moi.
Bilan du COSSE neuf
Ce dispositif comporte des avantages comme des inconvénients :
Il apparait objectivement que ce dispositif est bien plus équilibré patrimonialement qu’un investissement PINEL.
En effet, si le dispositif PINEL promet une réduction d’impôt attractive, sa rentabilité globale est bien plus disparate. Au contraire, si le dispositif COSSE présente une réduction d’impôt en apparence plus mesurée, sa viabilité générale est bien plus favorable.
A noter tout de même que, comme pour le PINEL, une partie non négligeable de la réduction fiscale octroyée servira à effacer l’imposition supplémentaire créée par le COSSE en lui-même.
