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Investissement immobilier : outil N°1 de création de patrimoine

Investissement immobilier : outil N°1 de création de patrimoine

Temps de lecture : 5 minutes

L’évolution technologique moderne est aussi l’ère du tout, tout de suite. C’est certainement pour cela que vous ne supportez plus une publicité de 30 secondes sur Youtube ou que des influenceurs font fortune en vous faisant miroiter l’indépendance financière en quelques années via l’immobilier.

C’est aussi pour cela qu’il est difficile de franchir le pas de l’investissement quand on voit tout le chemin à parcourir et le temps nécessaire. Pourtant, la constitution de votre patrimoine répond à la même logique que n’importe quel projet : il faudra du temps pour en voir les fruits à condition de commencer tout de suite ! 

Et si ça ne fait rêver personne de toucher 25 € d’intérêts par an sur son livret A alors il est peut-être temps de se tourner vers un secteur qui permet d’utiliser des leviers et de créer de la valeur patrimoniale bien plus rapidement. A savoir : l’immobilier.

machine à calcul

Comment créer rapidement du patrimoine ? Avec de l’argent qu’on ne possède pas !

Pourquoi l'immobilier ?

Quoi de plus frustrant que de mettre 400 € de côté chaque mois et de se dire qu’il n’y aura finalement que 4 800 € de capital au bout d’une année et 72 000 € au bout de 15 années

Même en plaçant votre argent tous les mois sur un contrat d’assurance-vie rapportant 2% en moyenne par an, le capital constitué ne sera que de 82 000 € au bout de 15 ans

Avouez qu’obtenir 82 000 € après 15 ans d’épargne attentive et rigoureuse, ça ne fait rêver personne. Votre patrimoine doit croître régulièrement mais cela ne veut pas dire qu’il doit croître si lentement.

Alors en quoi l’immobilier peut-il booster votre constitution de patrimoine ? 

L'effet de levier du crédit

Quel est le principal avantage de l’investissement immobilier sur de l’investissement financier classique ?

Cet avantage c’est le financement bancaire que l’on appelle aussi l’effet de levier du crédit.

Concrètement, au lieu d’avoir un rendement sur la somme placée qui augmentera chaque mois, vous pouvez bénéficier dès la mise en location de votre bien d’un rendement sur l’intégralité de la valeur du bien.

Ce rendement c’est tout simplement le loyer payé par votre locataire qui viendra réduire votre effort d’épargne mensuel ou l’annuler totalement selon le rendement de votre bien et votre fiscalité.

Exemple chiffré :

Si vous êtes en capacité de placer 400 € mensuellement, vous pourriez emprunter 66 000 € sur 15 ans et acquérir un appartement d’environ 40 m² en ce qui concerne l’agglomération rémoise.

En prenant pour cet exemple un loyer de 450 € par mois, le rendement de votre bien immobilier serait de 6 000 € annuel soit un rendement brut de 8,18 %.

Pour les besoins de cet exemple, 4 mois de loyers seront retranchés au titre des charges, des taxes et de la fiscalité. Le rendement net est donc estimé à 3 600 € soit 5,45% de rendement net.

Au bout de 15 ans et pour 400 € par mois, vous posséderez donc un bien immobilier d’une valeur de 66 000 € (sans revalorisation) et vous aurez encaissé des loyers pour un montant net de 54 000 €.

Soit une création de valeur totale de 120 000 € sur 15 ans avec un unique investissement immobilier.

La prise en compte des loyers dans le financement

L’exemple précédent prenait en considération un effort d’épargne de 400 € par mois pour acquérir un bien immobilier. C’est pourquoi les loyers sont ajoutés dans le calcul de la création de valeur. 

Mais vous pouvez aussi considérer que ces loyers versés par votre locataire serviront à réduire votre effort d’épargne plutôt qu’à être capitalisés. 

Dans le cas de l’exemple précédent, votre effort d’épargne net s’élèverait à 100 € par mois soit 1 200 € annuel. 

En conclusion : pour 18 000 € réellement payé de votre poche sur 15 ans, vous obtenez à terme un bien immobilier d’une valeur de 66 000 €.

Cet effet de levier, vous ne le trouverez nul par ailleurs pour un rapport rendement / risque modéré.

La possibilité de multiplier les investissements immobiliers

Dans le cadre du financement de votre investissement immobilier, l’établissement bancaire prendra en compte l’existence de loyers dans le calcul de votre taux d’endettement. 

Il retiendra généralement un ratio de 70% pour parer aux risques de vacances locatives et aux différentes charges. Dans notre exemple, votre banquier retiendrait donc un loyer annuel de 3 360 €.

Votre banque considéra donc que votre effort d’épargne est de 120 € mensuel au lieu de 400 € mensuel.

Concrètement : bien que votre mensualité d’emprunt soit égale à 400 €, le banquier ne retiendra que 120 € pour calculer votre taux d’endettement. Par conséquent, vous disposerez toujours de 280 € mensuel de capacité d’emprunt.

Si vous souhaitez plus de renseignements sur le calcul de votre capacité d’emprunt, l’article suivant vous apportera un éclairage sur les données prises en compte : Quand commencer à investir ?.

C’est pour cela que l’obsession actuelle est à la recherche du bien immobilier se finançant de lui-même sans aucun effort d’épargne puisque cet état de fait poussera votre banque à vous financer plus simplement et plus souvent. 

Pour autant, un bien ayant un rendement correct malgré un petit effort d’épargne mensuel ne vous empêchera pas d’investir plusieurs fois. Rappelez-vous que le diable se cache dans les détails et qu’il vaut mieux un investissement satisfaisant que de rechercher le mouton à cinq pattes. 

Investissement immobilier & protection

L’investissement immobilier constitue aussi un puissant outil de protection des héritiers ou du conjoint pendant la durée de l’emprunt. 

En effet, un achat immobilier à crédit nécessitera au minimum une assurance décès / PTIA. Sauf cas spécifique, il est recommandé aujourd’hui de vous assurer à hauteur de 100% de l’emprunt. Les possibilités de délégation d’assurance et de résiliation ont par ailleurs contribué à réduire drastiquement le coût de l’assurance. 

Imaginons que vous mettiez 400 € de côté chaque mois afin de laisser un pécule à vos héritiers en cas de décès. Si vous décédez au bout de 3 ans, vous laisserez à vos héritiers une coquette somme de 14 400 €

Imaginons maintenant que vous ayez utilisé ces 400 € pour acquérir un bien immobilier d’une valeur de 66 000 €. Si vous décédez au bout de 3 années, vos héritiers ou votre conjoint auront alors un bien d’une valeur de 66 000 € dont l’emprunt aura été totalement remboursé par votre assurance décès / PTIA. 

Par ailleurs, ce bien s’il est conservé permettra de continuer à toucher des loyers donc à fournir un revenu complémentaire. 

C’est pourquoi il est souvent conseillé de financer entièrement votre achat immobilier par l’emprunt bancaire afin d’avoir une garantie en cas de décès plus importante. Avec un apport de 10 000 €, votre garantie ne jouerait que sur 56 000 € alors que sans apport, vos héritiers auraient un bien de 66 000 € plus les 10 000 € d’épargne.

Conclusion

Nous n’avons pas abordé ici tous les éléments propres à l’optimisation d’un investissement immobilier : 

  • Sélection d’un bien immobilier bien placé
  • Prise en compte des frais annexes (frais de notaire notamment)
  • Calcul du rendement net de charges et d’impôt
  • Choix du montage fiscal (LMNP / SCI / déficit foncier)
  • Impact fiscal

Pourtant, il apparaît déjà que l’investissement immobilier est incontournable dans la création rapide et efficace de votre patrimoine. 

Bien que je sois passionné de finance et d’investissement spéculatif potentiellement à très haut rendement, je dois admettre qu’il n’existe pas d’outil plus performant et ayant un meilleur ratio rendement /risque que l’investissement immobilier. 

Alors quelles que soient vos idées reçues sur l’immobilier,  Il faudra vous y mettre ! 

Vous souhaitez être accompagné dans votre premier investissement immobilier ? N’hésitez pas à vous renseigner sur notre prestation de Constitution de patrimoine ! Quoi de plus rassurant pour un premier investissement que d’avoir une stratégie sur mesure et un accompagnement complet ? 

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