les avantages de la Société Civile Patrimoniale (SCPat)
L’investissement immobilier est à la mode. Et bien sûr, l’investissement immobilier étant sophistiqué, il est souvent accompagné de ses proches amies : les Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Qu’elles soient à l’IR ou à l’IS, ces SCI constituent aujourd’hui le gros des Sociétés Civiles.
La SCI à l’impôt sur le revenu peut-être un moyen très efficace de gérer un patrimoine immobilier en évitant le régime de l’indivision mais aussi d’optimiser la transmission de ce patrimoine. Du fait de sa transparence fiscale, les avantages s’arrêtent ici.
La SCI à l’impôt sur les sociétés quant à elle reprend les avantages cités précédemment et comporte les avantages & inconvénient liés à son imposition professionnelle. Ainsi, les bénéfices dégagés sont imposés au sein de la SCI. Par ailleurs, ce mode d’imposition permet la location meublée (à ne pas confondre avec le régime LMNP) et l’amortissement comptable des biens immobiliers.
La particularité de la SCI à l’IS est donc de bénéficier de l’impôt sur les sociétés pouvant être plus intéressant que l’imposition à l’IR selon votre TMI. Ce régime est principalement utilisé aujourd’hui dans un but d’investissements successifs grâce à la trésorerie demeurant au sein de la société civile.
Mais … Pourquoi se limiter à l’investissement immobilier pour valoriser cette trésorerie ? D’ailleurs, la SCI existe t-elle réellement en tant que telle ?
La base d’un patrimoine solide est la diversification. Alors, quitte à profiter d’une fiscalité favorable au sein de votre Société Civile, pourquoi ne pas vous ouvrir à un champ de possibilités plus large ?
C’est ce que permet la Société Civile Patrimoniale ou SCPat.
Pourquoi se limiter à l’investissement immobilier ? Votre Société Civile à tellement plus à offrir !
Mise au point : la SCI n'existe pas réellement
Le terme de Société Civile Immobilière est énormément utilisé, pourtant ce n’est pas réellement une forme de société. En effet, la seule forme de société reconnue juridiquement est tout simplement la Société Civile.
Ce qui définit la Société Civile, c’est son objet social soit l’activité pour laquelle elle est créée. Cet objet social est déterminé au sein des statuts qui régissent le fonctionnement, la gérance et donc les activités de votre société.
Puisque votre Société Civile devra minutieusement respecter cet objet social, le principal écueil à éviter est une rédaction trop restrictive. Nul besoin de préciser que votre SCI aura pour objectif d’acquérir un immeuble d’habitation en centre-ville de Reims. A moins que vous vouliez être contraint à ne faire que cet investissement bien sûr. Sans compter que cet objet ne permettrait pas la mise en location du bien acquis !
D’une manière générale, l’objet social d’une Société Civile Immobilière sera la suivant :
- L’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers, la vente de tous immeubles et biens immobiliers.
- La réalisation de toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil.
La Société Civile Patrimoniale, des possibilités & aucune obligation
En analysant l’objet social d’une SCI à la loupe, on remarque rapidement que l’activité n’est pas restreinte qu’au domaine immobilier. En effet, le second objet social permet la réalisation d’opérations financières relatives à la gestion de votre trésorerie.
Attention cependant, ces opérations financières doivent rester en relation avec l’activité immobilière. Les investissements financiers sont donc limités tant dans les opérations réalisables que dans la manière de gérer ces derniers.
Voici les opérations couramment réalisables dans le cadre de l’activité normale d’une SCI :
- Placement à court terme de la trésorerie (CAT / DAT / livrets)
- Placement au sein d’un contrat de capitalisation visant à servir de nantissement
- Achat de parts de SCPI (composante immobilière)
L’objet social classique de votre SCI vous impose cependant de nombreuses contraintes :
- Votre allocation d’actifs au sein d’un contrat de capitalisation doit rester prudente dans la logique d’une utilisation comme nantissement
- Les opérations d’investissement supposant le blocage du capital et un risque important sont exclues du périmètre de votre objet social
On pourrait donc parler… d’une SCI améliorée !
Si vous possédez une SCI et que vous souhaitez vous ouvrir à de nouvelles possibilités patrimoniales, il vous suffira d’une simple modification des statuts de celle-ci pour disposer de nouveaux horizons d’investissements.
Après tout, pourquoi s’acheter un téléphone à clapet quand on peut avoir le dernier smartphone pour le même prix et la même facilité d’utilisation ?
