Avant d’aborder les Sociétés Civiles Patrimoniales, faisons le point sur la mode actuelle des SCI. L’investissement immobilier est à la mode. Et bien sûr, l’investissement immobilier étant sophistiqué, il est souvent accompagné de ses proches amies : les Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Qu’elles soient à l’IR ou à l’IS, ces SCI constituent aujourd’hui le gros des Sociétés Civiles. La SCI à l’impôt sur le revenu peut-être un moyen très efficace de gérer un patrimoine immobilier. Elle permet en effet d’éviter le régime de l’indivision. Elle permet aussi d’optimiser la transmission de votre patrimoine. Du fait de sa transparence fiscale, les avantages s’arrêtent ici. La SCI à l’IS permet de bénéficier de l’impôt sur les sociétés. Son taux peut être plus intéressant que l’imposition à l’IR selon votre TMI. Ce régime est principalement utilisé aujourd’hui dans un but d’investissements successifs grâce à la trésorerie demeurant au sein de la société civile. Mais… Pourquoi vous limiter à l’investissement immobilier pour valoriser votre trésorerie ? La base d’un patrimoine solide est la diversification. Alors, quitte à profiter d’une fiscalité favorable au sein de votre Société Civile, pourquoi ne pas vous ouvrir à un champ de possibilités plus large ? C’est ce que permet la Société Civile Patrimoniale ou SCPat.

Pourquoi se limiter à l’investissement immobilier ? Votre Société Civile à tellement plus à offrir !

La SCI n’existe pas réellement (La SCPat non plus)

Le terme de Société Civile Immobilière est énormément utilisé, pourtant ce n’est pas réellement une forme de société. En effet, la seule forme de société reconnue juridiquement est la Société Civile. Ce qui définit la Société Civile, c’est son objet social soit l’activité pour laquelle vous l’avez créée. Cet objet social est déterminé dans les statuts qui régissent le fonctionnement, la gérance et donc les activités de votre société civile. Votre Société Civile devra scrupuleusement respecter cet objet social. Le principal écueil à éviter est donc une rédaction trop restrictive. Pousser votre sens du détail jusqu’à préciser le lieu et l’adresse de votre future acquisition serait donc contreproductif. A moins que vous vouliez être contraint à ne faire que cet investissement. Sans compter que cette rédaction ne permettrait pas la mise en location du bien désigné ! D’une manière générale, l’objet social d’une Société Civile Immobilière sera le suivant :

• L’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers, la vente de tous immeubles et biens immobiliers.

• La réalisation de toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil.

Vous l’aurez donc compris, une SCI n’est pas une Société Civile améliorée. mais simplement une Société Civile dont l’objet social est volontairement restreint par ses créateurs à l’investissement immobilier (Achat, gestion, vente).

La Société Civile Patrimoniale : des possibilités, aucune obligation

En analysant l’objet social d’une SCI à la loupe, vous remarquerez que l’activité n’est pas restreinte au domaine immobilier. En effet, le second objet social vous permet de réaliser des d’opérations financières relatives à la gestion de votre trésorerie. Attention cependant, ces opérations financières doivent rester en relation avec l’activité immobilière. Les investissements financiers sont donc limités tant dans les opérations réalisables que dans la manière de gérer ces derniers. Voici les opérations couramment réalisables dans le cadre de l’activité normale d’une SCI :

• Placement à court terme de la trésorerie (CAT / DAT / livrets)
• Placement au sein d’un contrat de capitalisation visant à servir de nantissement
• Achat de parts de SCPI (composante immobilière)

L’objet social de votre SCI vous impose cependant de nombreuses contraintes : Votre allocation d’actifs au sein d’un contrat de capitalisation doit rester prudente. Ceci dans une logique de nantissement ou d’utilisation comme apport futur. Les opérations d’investissement supposant le blocage du capital et un risque important sont exclues. Il est dommage de vous priver de toutes les possibilités que peuvent offrir les marchés & produits financiers en matière de valorisation de votre trésorerie structurelle sur un horizon long terme. Et même si cette possibilité de nous attire pas pour le moment, rien ne dit que cette opportunité ne vous attirera pas à l’avenir ! C’est là qu’intervient la Société Civile Patrimoniale (SCPat). Son objet social plus large vous permettra une totale liberté pour valoriser vos liquidités. On pourrait donc parler… d’une SCI améliorée ! Si vous possédez une SCI et que vous souhaitez vous ouvrir à de nouvelles possibilités patrimoniales, il vous suffira d’une simple modification des statuts de celle-ci pour disposer de nouveaux horizons d’investissements.

Investissement financier et SCPat : vos possibilités

Savoir que vous avez maintenant toute latitude pour diversifier vos investissements est une chose.

Encore faut-il savoir quelles sont vos possibilités et la performance atteignable !

Passons sur les enveloppes (CTO, Contrat de Capitalisation) pour parler stratégie et rapport risque / performance.

Profil équilibré (base 100 000 €) :

Grâce à une allocation d’actifs défensive reposant sur des ETF ou une gestion diversifiée d’actions et obligations, vous pouvez espérer une performance d’environ 4% par an. Soit le rendement moyen d’un investissement classique, la capitalisation en bonus.

Soit un gain potentiel de 120 000 € sur 20 ans.

Profil dynamique (base 100 000 €) :

Une allocation d’actifs majoritairement exposée au marché action suppose une volatilité et un risque plus important. En contrepartie d’un potentiel de performance estimé à 8% annuel.

Soit un gain potentiel de 365 000 € sur 20 ans.

Profil très dynamique (base 50 000 €) :

Il est possible sous réserve d’accepter une volatilité forte de rechercher une performance beaucoup plus élevée. Cette performance peut être de l’ordre de 15% annualisé et repose sur des produits spécifiques.

Seuls quelques gestionnaires d’actifs sont en capacité de vous proposer une telle stratégie qui présente ses avantages et ses inconvénients.

Soit un gain potentiel de 765 000 € sur 20 ans.