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Pinel : un avantage fiscal conséquent, mais à quel prix ?

Pinel : un avantage fiscal conséquent, mais à quel prix ?

Temps de lecture : 7 minutes

Hier appelé dispositif DUFLOT, aujourd’hui renommé PINEL et ayant déjà connu plusieurs aménagements, le financement de l’immobilier neuf via l’incitation fiscale fait désormais partie intégrante du paysage immobilier français.

Le dispositif PINEL répond à plusieurs objectifs tels que le renouvellement de l’immobilier en France, l’encadrement des loyers ou encore l’évolution de la performance énergétique.

De votre côté, PINEL c’est surtout la promesse de vous constituer un patrimoine immobilier de qualité en mettant à contribution vos impôts. Nous aimons la pierre et nourrissons une défiance envers les impôts, autant dire qu’au niveau psychologique cet investissement fait carton plein. 

Pour rappel, investir dans un bien immobilier éligible au dispositif PINEL vous permet d’obtenir une réduction maximale d’impôt de 21% de l’investissement sur 12 ans dans la limite de 63 000 €. Soit 6 000 € de réduction d’impôt sur les 9 premières années : non négligeable ! 

En contrepartie, ce dispositif vous impose de respecter certaines conditions :

  • Investir dans une zone éligible au dispositif pinel
  • Respecter les conditions liées au montant du loyer & aux ressources des locataires
  • Rester dans la limite de 300 000 € & de 5 500 € du M²
  • S’engager à louer pour une période minimale de 6 ans & maximale de 12 ans

Vous créer du patrimoine tout en économisant sur vos impôts, la promesse est belle

Mais êtes-vous vraiment gagnant en définitive ? Rien n’est moins sûr. D’après un rapport commandé par le gouvernement et publié ce mois, un investisseur sur deux serait perdant sur son investissement Pinel en cas de revente au bout de 9 ans.

Rentabilité Pinel

Ma rentabilité, où est ma rentabilité ??

Les freins à la rentabilité de votre Pinel

La rentabilité est composée de deux éléments : 

  • Le rendement de votre investissement (ce qu’il vous rapporte en loyers)
  • La plus-value éventuelle lors de la revente
Nous allons constater ensemble que les freins à la rentabilité de votre investissement Pinel pèsent sur ces deux éléments ainsi qu’à différents niveaux.

Le surcoût de l'achat neuf

Acheter un bien immobilier neuf suppose logiquement que le prix sera plus élevé que pour un achat dans l’ancien. Les raisons sont multiples mais les principales sont que vous supporterez la TVA ainsi que la marge du promoteur immobilier et des différents acteurs responsables de la commercialisation du programme.

Cet écart est en moyenne de 30%. Vous pouvez donc considérer qu’un investissement à 4 500 € du m² dans le neuf suppose que le marché de l’ancien dans le même quartier est 30% inférieur et s’élève à 3 150 € du m².

Quelles conséquences pour ce surcoût à l’achat ? 

  • Associé à l’encadrement des loyers, l’achat de votre bien immobilier 30% au-dessus des prix du marché entraînera mécaniquement une diminution du rendement de votre bien locatif.
  • Lors de la revente de votre Pinel, le risque de moins-value est significatif du fait de l’écart entre marché du neuf et marché de l’ancien. En partant du postulat d’une stagnation des prix de l’immobilier, l’avantage fiscal de 21% maximum serait donc entièrement absorbé par la moins-value de cession.

Le surcoût fiscal du Pinel

L’argument massue des vendeurs de Pinel est invariablement le même : Cet investissement vous permet d’effacer votre impôt et donc de financer la création de votre patrimoine grâce à cette économie. 

L’argument est valable mais souvent enjolivé car une partie de votre réduction d’impôt aura une autre utilité peu mise en avant. En effet, une partie non négligeable de votre réduction d’impôt va déjà effacer l’imposition supplémentaire créée par vos nouveaux revenus fonciers

Si cette imposition sera faible en début d’investissement grâce aux différentes charges d’emprunt et d’acquisition, vous pouvez considérer qu’en moyenne 20% de votre réduction d’impôt aura pour but d’effacer cette fiscalité supplémentaire. Cette proportion dédiée à la fiscalité Pinel augmentera continuellement jusqu’à un violent effet de seuil passé la 9ème année (passage à 1% de réduction d’impôt).

Il est donc faux d’affirmer que la réduction d’impôt Pinel vous servira exclusivement à financier l’acquisition.

L'épineuse question de la revente de votre Pinel

Nous l’avons abordé précédemment, vous achèterez votre Pinel en moyenne 30% plus cher que les prix de l’ancien. Il faut donc compter sur une revalorisation des prix de l’immobilier ancien afin de pouvoir prétendre réaliser une opération intéressante en termes de rentabilité

Vous le verrez certainement dans les simulations d’investissement, les professionnels du Pinel prennent généralement en compte une revalorisation moyenne de 1% par an. Si ce postulat rend vos simulations plus sexy, il est cependant très optimiste.

En effet, si certaines villes ont enregistré sur les dernières années une forte revalorisation des prix de l’immobilier ancien, certaines villes ont connu l’évolution inverse. Encore une fois en immobilier, la seule chose qui importe est l’emplacement !

Là réside un problème, avant le recentrage récent opéré sur le dispositif Pinel, de nombreux programmes ont vu le jour dans des villes ou des zones dont le potentiel de revalorisation était nul ou très faible. Aujourd’hui, ce sont les épargnants qui payent cette fuite en avant permanente des promoteurs.

L’autre problème de la revente de votre Pinel est aussi logique qu’ignorée. Depuis toujours, le prix est fonction du rapport entre offre et demande. En effet, la rareté d’un bien ou la forte demande provoquera toujours une importante hausse des prix. Or l’écrasante majorité des programmes Pinel englobent l’entièreté de la promotion immobilière. La conséquence est donc logique : tout le monde ou presque va vendre en même temps, soit au bout de 9 ans à 12 ans. 

Que se passe-t-il quand vous vendez votre bien dans un immeuble ou 50% des appartements sont aussi en vente ? Tout simplement un effet de concurrence accru et une baisse des prix de vente

Entendons-nous bien, le moment le plus important pour la rentabilité de votre investissement Pinel est la vente. Une mauvaise vente suffira à annihiler intégralement votre avantage fiscal et même à vous perdre de l’argent.

Revendre votre Pinel au bout de 9 ans, une bonne idée ?

De l’aveu même des professionnels de l’immobilier neuf, la revente d’un Pinel intervient très souvent au bout des 9 premières années d’engagement de location. La raison est plutôt évidente :

  • Les 3 dernières années d’engagement de location ne vous confèrent qu’une réduction d’impôt égale à 1% de votre investissement. Cette réduction ne suffit généralement plus qu’à absorber la fiscalité des revenus fonciers. Il n’y a donc plus de réel intérêt fiscal à conserver le bien.

Que se passe-t’il alors ? Le bien est vendu et l’épargnant réinvestit dans un nouveau programme Pinel afin de continuer à réduire efficacement son imposition. Mais est-il vraiment gagnant ? 

Dans le cadre d’un investissement immobilier, il est toujours complexe de calculer la rentabilité globale. En effet, il faut prendre en compte les charges d’acquisition, d’emprunt, courantes, l’avantage fiscal, les loyers perçus ainsi que la revente finale. 

Ce qui est facile à percevoir néanmoins, c’est la réduction d’impôt. Pour autant, si vous perdez de l’argent à chaque investissement Pinel, votre économie d’impôt ne vous fera pas gagner d’argent, simplement en perdre moins.

C’est pourquoi la réduction de votre fiscalité ne doit jamais être un but en soi. Cet avantage est simplement un coup de pouce à la rentabilité de votre investissement et à la constitution de votre patrimoine.

Un rendement à toute épreuve

Le rapport relatif à l’investissement Pinel paru ce mois est très intéressant en ce qu’il décompose le rendement et la rentabilité globale. Penchons-nous donc sur la rentabilité moyenne de votre Pinel avant sa vente.

Dans un premier temps, une comparaison est effectuée entre un investissement dans l’ancien et dans un Pinel. Chaque investissement ayant ses avantages et inconvénients, la partie semble de prime abord équilibrée. 

Il en résulte que sur 9 ans, l’investissement Pinel présente un rendement supérieur de 11% vis à vis de l’immobilier ancien. Mais après prise en compte de l’avantage fiscal, ce rendement s’avère supérieur de 233%

Notez qu’il n’est pas question d’un investissement dans l’ancien présentant une forte rentabilité et un cash-flow positif. Le postulat retenu est celui d’un rendement brut de 6%.

Dans un second temps, une comparaison est effectuée entre un investissement Pinel et un investissement financier. Cette fois ci, l’effet de levier du crédit bancaire laisse à penser que l’investissement immobilier neuf offrira un rendement supérieur. 

Et en effet, le rendement du Pinel est supérieur de 229% avant avantage fiscal et supérieur de 888% après avantage fiscal.

Il apparaît donc que le rendement bien qu’intrinsèquement faible est tout à fait intéressant grâce à l’avantage fiscal induit. 

Alors si le rendement d’un investissement Pinel est si intéressant, pourquoi un épargnant sur deux perd de l’argent en cas de revente à 9 ans ? 

Le problème de la revente de votre Pinel au bout de 9 ans

Le rendement d’un investissement immobilier Pinel est intéressant, certes. Mais il ne faut pas oublier pour autant que le rendement ne fait pas la rentabilité globale de votre investissement. Comme dans une rencontre sportive, il faut savoir conclure pour concrétiser votre victoire patrimoniale.

C’est la réalité cruelle de l’investissement immobilier, l’écart de prix entre neuf et ancien est suffisamment important pour réduire à néant vos gains latents pendant l’investissement en cas de moins-value lors de la revente. Suffisamment même pour que vous perdiez de l’argent. 

Le rapport met par ailleurs en évidence que votre Pinel ne se vendra en moyenne pas plus cher qu’un logement ancien classique. Inutile donc de compter sur la relative jeunesse de votre bien pour vendre au-dessus des prix de marché.

Voyons donc l’impact de la revente de votre investissement Pinel sur votre rentabilité globale.

Moins value Pinel

Les données de départ sont les suivantes : 

  • Achat Pinel : 3 700 € / m²
  • Prix ancien : 2 590 € / m²
Soit un différentiel de 30% entre le neuf et l’ancien.

Ce tableau démontre qu’une revente de votre investissement Pinel au prix de l’ancien et sans revalorisation au cours des 9 années d’investissement annihilera totalement votre gain fiscal. Pire encore, vous en serez de votre poche pour plus de 16 000 €. Avouez qu’on a fait plus intéressant en termes de rentabilité. 

Dans le cas d’une revente à 3 000 € du m², votre investissement sera effectivement rentable. Cette rentabilité suppose cependant une revalorisation moyenne de 1,6% par an pendant 9 ans.

Votre revente devra donc se faire au minimum au prix de 2 886 € / m² pour que votre opération soit neutre en terme de rentabilité.

Si le cas d’une revalorisation moyenne de 3,4% par an peut sembler idéaliste, sachez que plusieurs villes sont sur cette trajectoire sur les 5 dernières années. 

Source : edito.seloger.com

Comme vous le voyez, il n’est pas impossible d’être rentable en cas de revente au bout de 9 ans. Mais cela suppose d’avoir choisi la bonne ville et d’être dans une dynamique positive de l’immobilier au niveau français.

Sinon, il existe une autre façon d’obtenir une meilleure rentabilité pour votre Pinel : Ne pas le considérer exclusivement comme un dispositif fiscal mais comme un réel élément patrimonial pouvant être détenu sur le long terme !

 

Des questions sur la rentabilité de votre investissement ? Ou sur les autres solutions à votre disposition pour optimiser votre investissement sur le long terme ? 

Nous sommes là pour ça ;-).

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