Plus-value immobilière, l'abattement du siècle ?!
Certaine exonérations sur la plus-value immobilière sont aussi connues que les hit de l’été. Il s’agit notamment de l’exonération sur la cession de résidence principale. Cependant, de nouvelles exonération naisent au gré des lois de finance et gagneraient à être plus connues. C’est d’une de ces jeunes pousses que nous parlerons aujourd’hui : l’exonération partielle de la plus-value sur cession de terrain à bâtir.
Le marché de l’immobilier se réinvente constamment. Chaque année, de nouvelles terres agricoles deviennent constructibles. Permettant l’éclosion de lotissements et le rajeunissement de la population sur une commune.
Vous avez peut-être constaté une autre dynamique de plus en plus présente dans les villes tendues, l’acquisition de terrain comportant une unique maison de ville par des promoteurs. Leur but étant systématiquement la destruction de l’ancienne habitation afin d’y ériger un immeuble d’habitation.
Si ces opérations sont naturellement fructueuses pour le promoteur, le particulier ayant cédé le terrain peut lui aussi être gagnant dans l’opération grâce à un mécanisme d’exonération partielle de sa plus-value. Celle-ci venant s’ajouter aux autres abattements classiques (frais acquisition, durée de détention).
En effet, il était possible entre 2018 & 2020 de bénéficier d’un abattement allant de 70% à 85% de la plus-value nette taxable sous certaines conditions que nous verrons par la suite.
Nous sommes en 2021 me direz vous. Mais bonne nouvelle, le projet de loi de finance 2021 prévoit une prorogation de ce mécanisme jusqu’au 31 décembre 2023. Avec une belle surprise concernant la condition de localisation !
Un terrain constructible depuis peu ou encore où tout est à démolir et reconstruire ?
Vous tenez peut-être un joli gain fiscal entre vos mains !
Conditions d'éligibilité à l'exonération partielle de la plus-value sur cession de terrain à bâtir
Comme tout mécanisme d’exonération fiscale, il faudra bien entendu remplir plusieurs conditions afin d’être éligible sous peine de sanction. Les conditions sont les suivantes :
- Condition de localisation
- Condition de délai
- Condition d’engagement par le cessionnaire
Voyons donc ces conditions plus en détail.
Condition de localisation
Jusqu’à la loi de finance 2021, afin de bénéficier de cette exonération allant de 70% à 85% sur la plus-value nette taxable, le bien cédé devait obligatoirement être localisé dans une commune relevant de la Zone A ou A bis.
Le bénéfice de cette exonération était donc réservé aux communes considérées comme ayant le marché immobilier le plus tendu de France. Mais le corridor étant étroit, le dispositif est aujourd’hui élargi aux zones B1 & B2 afin de, je cite : « Créer un choc d’offre foncière nécessaire à la reprise du secteur du logement ».
Afin de vérifier si votre commune est concernée par la zone A ou A bis, vous pouvez consulter cette liste.
Afin de vérifier si votre commune est concernée par la zone B1, vous pouvez consulter cette liste.
Afin de vérifier si votre commune est concernée par la zone B2, vous pouvez consulter cette liste.
Condition de délai & formalisme
La loi de finance 2021 vient prolonger la période pendant laquelle vous pourrez profiter de cet abattement exceptionnel. Deux conditions sont ici à prendre en compte :
- La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 & le 31 Décembre 2023
- La réitération de l’acte (cession effective) doit intervenir au plus tard le 31 Décembre de la deuxième année suivant la signature de la promesse de vente
Engagement du cessionnaire
Le bénéfice de l’exonération exceptionnelle suppose pour le cédant le respect de conditions factuelles (localisation & délai). Mais la condition la plus importante est finalement du ressort du cessionnaire.
En effet, le bénéfice mais aussi le montant de l’abattement dépendent exclusivement du projet de l’acquéreur concernant votre terrain. Voici les deux projets rentrant dans le champs de cet abattement exceptionnel :
- Un projet de construction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs vous octroie un abattement de 70% sur votre plus-value nette taxable
- Un projet de construction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs munis de plus de 50% de logements sociaux ou intermédiaires vous octroie un abattement de 85% sur votre plus-value nette taxable
Sanction en cas de non respect des conditions d'éligibilité
Comme nous l’avons vu précédemment, le réel engagement repose entièrement sur l’acquéreur de votre terrain. En effet, les seules obligations reposant sur le cédant sont des conditions d’éligibilité. Peu de chance donc qu’il y ait une erreur.
Cependant, le cessionnaire lui doit tenir de nombreux engagements en matière de projet, de délais ou encore de typologie de logements créés. Que se passe t-il alors s’il ne respecte pas ses obligations ?
En cas de non respect de ses engagements, l’acquéreur encourt une amende s’élevant à 10% du prix de cession.
Cette situation ne remettra cependant pas en cause le bénéfice de l’abattement exceptionnel sur votre plus-value nette fiscale.
Le calcul de l'abattement fiscal en pratique
Pouvoir bénéficier d’un abattement exceptionnel, c’est bien joli. Encore faut-il savoir comment celui-ci est appliqué !
Prenons l’exemple d’un terrain constructible situé en zone B1 (Reims par exemple).
Ce terrain acquis par voie de succession est présent dans votre famille depuis des générations. Lors de son entrée dans votre patrimoine en 2011, sa valeur a été fixée à 125 000 €.
Aujourd’hui à votre grande surprise, un grand promoteur souhaite vous acheter ce terrain afin d’y construire un bâtiment d’habitation collectif sans considération d’une quote-part minimum de logements sociaux.
Le marché de l’immobilier rémois étant tendu, la guerre fait rage entre les différents promoteurs. Cela pousse votre acquéreur potentiel à vous faire une offre de 350 000 €.
Détermination de la fiscalité sur la plus-value sans bénéfice de l'abattement exceptionnel
Le prix d’acquisition dans ce cas est déterminé de la manière suivante :
- Prix d’acquisition (ici, la valeur retenue dans l’acte de donation) : 125 000 €
+
- Frais d’acquisition (fiscalité & émolument du notaire si supportés par le donataire) : 0 €
+
- Forfait travaux (non applicable sur terrain nu ou si démolition prévue) : 0 €
Pas beaucoup de changement, le prix d’acquisition est donc toujours de 125 000 €.
Ainsi, nous avons une plus-value taxable de :
350 000 € – 125 000 € = 225 000 €
A cette plus-value brute taxable , il faut appliquer l’abattement pour durée de détention. Ici, 10 ans.
Soit 30% au titre de l’impôt sur le revenu et 8,25% au titre des prélèvements sociaux.
225 000 € * 70% = 157 500 €
225 000 € * 91,25% = 206 438 €
L’impôt sur la plus-value serait dans cette situation de 65 432 €.
Il faudrait de plus y ajouter la taxe supplémentaire sur les plus-values supérieures à 50 000 €.
Cet impôt est estimé à 5 925 € supplémentaires.
Soit un impôt global de 71 357 €.
Détermination de la fiscalité sur la plus-value avec bénéfice de l'abattement exceptionnel
Avec le bénéfice d’un abattement exceptionnel de 70%, il est intéressant de mesurer la différence de fiscalité sur cette vente hypothétique. *
Cet abattement est appliqué après tous les autres. Nous pouvons donc reprendre ici :
225 000 € * 70% = 157 500 €
225 000 € * 91,25% = 206 438 €
Appliquons maintenant l’abattement de 70% :
157 500 * 30% = 47 250 €
206 438 * 30% = 61 931 €
Soit un impôt sur la plus-value estimé à 19 630 €.
Par ailleurs cet abattement vous permet de sortir de la tranche des plus-values supérieures à 50 000 €.
Ainsi, l’économie d’impôt est de 51 727 €.
Plutôt pas mal, non ?
