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Premier investissement locatif : faites simple et soyez prudent !

Premier investissement locatif : faites simple et soyez prudent !

Temps de lecture : 6 minutes

A l’ère des formations à l’investissement immobilier rentable dispensées par des quasi gourous du cashflow positif, vous pensez certainement que la création d’une Société Civile Immobilière est un prérequis essentiel. Mettons-nous d’accord de suite, parler à votre entourage de votre SCI, ça fait classe. Mais au-delà du coté bling bling du montage, avez-vous réellement intérêt à créer une société pour votre premier investissement immobilier ? 

En tant que conseiller en gestion de patrimoine indépendant, j’encourage mes clients à s’informer, à être acteurs de la création de leur patrimoine parce qu’une partie de mon métier est dédiée à l’éducation financière et à la transmission de connaissances. 

Mais si les informations sont aujourd’hui faciles à trouver sur internet ou dans les nombreux livres dédiés à l’investissement financier, gardez à l’esprit que : « Un demi savoir est plus dangereux que l’ignorance ». Ainsi, l’abondance d’information est à double tranchant et vous irez d’erreur en erreur si vous ne faites pas preuve d’esprit critique au cours de votre apprentissage. 

Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, et je vous y encourage, je ne peux que vous conseiller de faire simple et modeste

A chercher l’investissement parfait, vous ne franchirez jamais le pas. A chercher un montage trop compliqué, vous risquer de vous planter. Quant à vouloir directement investir dans un immeuble de rapport sans expérience préalable… Dois-je vraiment vous faire un dessin ? 

Qu’il existe des formations présentant les rudiments de l’investissement locatif via un immeuble de rapport ou via des montages spécifiques est une chance offerte conjointement par Internet et l’avènement d’autodidactes plus ou moins compétents et désintéressés. 

Pour autant, cela ne fera pas de vous des investisseurs chevronnés et crédibles, il faut laisser du temps au temps.

Vous souhaitez vous lancer et acquérir votre premier bien immobilier locatif ? Voici quelques conseils. Libre à vous de brûler les étapes ensuite.

 

SCI investissement

Premier investissement : l'économie de la simplicité

Il n’est pas rare de voir un futur investisseur s’appesantir sur des considérations fiscales et juridiques inutiles. Au-delà de l’acquisition de connaissance pouvant servir à moyen terme, il s’agit surtout de la manière la plus sûre de perdre du temps et de se perdre soi-même. 

Mes propos seront peut-être considérés comme clivant mais 90% du temps, le recours à une SCI ou à une SARL familiale est totalement inutile. En considérant que créer une société est un prérequis à l’investissement, vous perdrez à coup sûr du temps, de la sérénité et de l’argent. En contrepartie vous serez dans l’air du temps, avantage futile vous en conviendrez.

A fortiori, que vous souhaitiez pratiquer de la location nue ou bien de la location meublée, vous ne trouverez pas de mode de détention plus simple et favorable que l’acquisition en nom propre pour débuter. 

Car oui, créer une société coûte de l’argent et du temps mais suppose aussi des obligations comptables et juridiques complexes. Certes une SCI à l’IR est proche de la détention en nom propre, mais alors pourquoi vous compliquer la tâche en l’absence d’objectifs de transmission ou de protection ? 

S’il est devenu courant de privilégier l’indivision vis à vis de la SCI à l’IR pour des raisons d’organisation et de gestion de votre patrimoine, pourquoi la grande majorité des statuts de SCI à l’IR sont-ils standardisés ? Parce qu’au delà de la belle théorie, il ne s’agit ni plus ni moins que d’un effet de mode sans réelle plus-value. 

Par ailleurs, vous ne risquez pas avec votre premier investissement en LMNP de dépasser le seuil fatidique vous faisant basculer dans le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Dans ce cas, quel intérêt à considérer la SCI à l’IS comme un préalable à votre investissement ? 

Je persiste et signe, si votre tout premier investissement nécessite un tel montage, il est fort probable que vous soyez en train d’apprendre à courir avant même de savoir marcher.

Soyez crédibles, restez humbles

Bien sûr, la tentation est grande de commencer par un investissement important que ce soit en terme de superficie, de prix ou encore de cashflow. Et comment ne pas être tenté par tous ses projets de transformation de biens, de grosses rénovations et de cashflow très important. 

Mais dans cette belle aventure, vous devez garder deux points essentiels à l’esprit :

  • Votre crédibilité vis à vis des établissements bancaires se construira petit à petit et dépendra notamment de votre premier investissement. Si vous voulez que votre banquier vous suive durablement, ménagez-le.
  • S’il est tentant de vouloir faire des pas de géant, n’oubliez pas que la chute éventuelle n’en sera que plus dure. Mieux vaut mettre plus de temps que de vous planter durablement.
Au-delà de la recherche de simplicité pour votre premier investissement, vous devez vous attacher à éviter deux écueils potentiels.

Premier investissement : pas de gros montant

Pour vous lancer dans l’investissement locatif, il vous faudra un brin de motivation et de l’ambition. Mais il faut aussi savoir calmer vos rêves de grandeur. Imaginons que vous ayez une capacité d’emprunt estimée à 100 000 €. Vous pourriez être frustré d’être à ce point limité dans votre projet et c’est bien normal. 

Puis un jour, au gré de vos recherches, vous découvrez que ce plafond de verre peut-être franchi dans le cadre de l’investissement immobilier. En effet, grâce à la prise en compte partielle des loyers perçus, vos possibilités s’accroissent considérablement. 

Si le bien que vous avez en ligne de mire est proche de l’autofinancement, rien ne vous empêche donc en théorie d’envisager une capacité d’emprunt supérieure à ce qu’il vous serait permis pour l’achat de votre résidence principale.

Et c’est à ce moment précis que vous devez garder la tête froide. Vous aurez peut-être la tentation d’aller vers des immeubles de rapport à 600 000 € et considérerez que la seule chose qui compte est l’autofinancement du bien. 

Mais de la théorie du cashflow à sa concrétisation, il existe un monde vaste peuplé d’imprévus et de mauvaises surprises. Et cela sans considérer notre tendance, très humaine, à faire correspondre les chiffres à notre volonté en dépit des risques.

Risque bien entendu proportionnel au montant emprunté. Si chaque investissement comporte des risques et peut se révéler un échec dans diverses mesures, vous conviendrez que votre marge de manœuvre sera différente avec un emprunt de 800 € / mois que pour un emprunt de 3 000 € / mois. 

Vous pourriez être tenté de m’opposer que le montant des loyers perçus sera proportionnel lui aussi, ce qui est vrai. Mais devant de tels engagements financiers, il est important de considérer les pires scénarios possibles. L’expression de Jacques Chirac est populaire mais est à propos : «Les emmerdes, ça vole toujours en escadrille ».

A fortiori, les premières fois servent à essuyer les plâtres. Il sera toujours temps, une fois les erreurs les plus communes faites, de vous lancer dans des projets plus ambitieux. 

Un emprunt sur 25 ans : soyez conscient des risques

Il existe une multitude de nouvelles célébrités du web ayant émergés ces dernières années sur la thématique de l’investissement immobilier. Si chacun à ses préférences, la stratégie de financement de change que très peu. 

Puisque le rêve le plus communément vendu est celui de l’enchaînement agressif d’investissements immobiliers, le but recherché est de limiter votre endettement mais aussi votre contribution via un apport. Et puisque les taux sont constamment tirés vers le bas, la différence de coût de votre emprunt selon la durée n’est plus aussi choquante. 

Le dogme est donc systématiquement le suivant : un financement à 110 % sur 25 ans.

Ce mode de financement vous permet de réduire vos mensualités d’emprunt mais aussi de financer l’acquisition sans avoir un sortir un euro de votre épargne. Puisque réduire vos mensualités d’emprunt vous permet de dégager plus aisément un cashflow positif, l’augmentation de votre taux d’endettement est logiquement restreinte.

Il semblerait donc que ce soit la solution miracle malgré un coût du crédit supérieur dans sa globalité. Après vérification, en comparant le taux de rendement interne pour un emprunt de 15 ans, 20 ans et 25 ans, il devient évident qu’un emprunt sur 25 ans est aujourd’hui plus efficace sur le plan de la rentabilité.

Et c’est là que réside le piège, les chiffres confirment l’efficacité de cette stratégie de financement et c’est bien souvent le seul critère que vous prenez en compte. Mais d’autres éléments sont à prendre en considération : 

  • La dégradation de votre bien immobilier mais aussi éventuellement de l’immeuble dans son ensemble sur un horizon de 25 ans.
  • Le remboursement plus lent du capital rendant une vente contrainte à moyen terme très risquée pour la rentabilité globale de votre investissement.
  • Le risque de voir son capital restant dû être supérieur à la valeur de vente de votre bien en cas de vente contrainte à court terme ou de chute du marché immobilier.
Si tout fonctionne en théorie, il serait dangereux d’ignorer les aléas possibles au cours de votre emprunt immobilier. Que cet aléa soit lié à votre situation personnelle, familiale, au marché immobilier ou tout simplement lié à de lourds travaux, vous vous devez d’envisager tous les risques. 
 
En conclusion, si un investissement présente une rentabilité intéressante sur 15 ou 20 ans, il peut être intéressant d’aller chercher un financement sur 25 ans dans une logique d’investissements successifs afin de conserver un taux d’endettement bas. A contrario, il est très risqué d’investir dans un actif qui ne présente une rentabilité acceptable que sur 25 ans.

Envie d’un accompagnement personnalisé pour votre premier investissement immobilier ? 

contact reims parimoine

 

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