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Régulation du crédit immobilier : un coup dans l’eau ?

Régulation du crédit immobilier : un coup dans l’eau ?

Temps de lecture : 3 minutes

C’est une joie pour les investisseurs immobiliers et une souffrance pour les placements financiers sans risque. Bienvenu dans un contexte durable de taux bas ! Alors que beaucoup de professionnels parlent chaque année d’une probable remontée des taux des crédits immobiliers, ceux-ci continuent de toucher des plus bas historiques

Traduisons cette réalité en chiffres : 

  • Le volume des crédits immobiliers augmente à raison de 7% par an depuis 2017
  • L’endettement immobilier des ménages dépasse aujourd’hui les 1 100 milliards d’euros
Dans le même temps, les salaires n’augmentent que de 2,5% en moyenne chaque année.

C’est dans ce contexte que s’est réuni le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) le jeudi 12 Décembre. Leur but est relativement simple : encadrer l’octroi de crédit afin d’éviter de possibles dérives sans pour autant freiner l’économie ou l’investissement.

Cette volonté peut se comprendre dans un environnement ultra concurrentiel où le crédit immobilier est davantage un produit d’appel afin de séduire les meilleurs profils qu’une source de revenu en tant que telle. 

Cet état de fait est un terreau fertile pour toutes sortes de dérives. Mais alors quelles sont les solutions proposées par le HCSF pour contrer ce risque portant sur l’endettement immobilier des ménages ? 

Réduire crédit immobilier

L’endettement immobilier des ménages serait-il prêt à engloutir notre économie ? 

Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière

Cette réunion a débouché sur des recommandations adressées aux établissements bancaires français. Si ces préconisations sont pour le moment exempt de caractère obligatoire, il n’est pas exclu que cela change dans les années à venir.

Rendre la règle des 33% d'endettement contraignante

La limitation de l’endettement à 33% des revenus du ménage est une règle qui existe déjà dans les établissements bancaires. Cependant cette règle revêt plus le caractère d’une indication que d’une obligation.

L’application de la contrainte des 33% d’endettement dépend largement d’un autre indicateur clé : le reste à vivre. Dans le cas d’un reste à vivre jugé satisfaisant, votre banquier ne verra aucun inconvénient à ce que vous dépassiez cette limite. 

Il en est de même dans la situation de jeunes actifs souhaitant acquérir leur résidence principale, l’évolution potentielle de leur rémunération peut-être prise en compte et permettre de dépasser les 33% d’endettement. 

Dans ses recommandations, le Haut Conseil de Stabilité Financière préconise donc de rendre contraignante cette règle des 33% d’endettement des ménages.

A titre d’information, 25% des prêts immobiliers dépassent un taux d’endettement de 35% à l’heure actuelle.

Limiter la durée des crédits à 25 ans

Il y a quelques années, un courtier vous aurait dit qu’il était compliqué de financer un achat immobilier au-delà de 20 ans. Pourtant il n’est plus rare aujourd’hui de trouver des financements immobiliers sur 25 ans voire même sur 30 ans

Pour une banque, cela signifie un taux plus élevé et une meilleure rémunération du prêt. Cela suppose aussi d’étaler le risque sur des durées de plus en plus longue et donc de favoriser les aléas pouvant conduire au défaut de remboursement

Le Haut Conseil de Stabilité Financière préconise donc de ne plus dépasser les 25 ans pour un prêt immobilier afin de réduire ce risque que l’on peut qualifier d’à retardement.

Halte au catastrophisme

En france, 99% des crédits immobiliers sont à taux fixe et sont obligatoirement couverts par une assurance décès / PTIA. Les risques sont donc structurellement maîtrisés par le fonctionnement du prêt immobilier.

Par ailleurs et dans le but de laisser une marge de manoeuvre aux banques, le HCSF prévoit d’autoriser le non-respect de ces préconisations pour 15% des prêts octroyés dans l’année. 

Il est déjà prévu que l’ACPR contrôle le respect de ces recommandations pour le moment non contraignantes.

Des mesures réellement efficaces ?

L’ambition du Haut Comité de Stabilité Economique est de mettre un coup d’arrêt à tout risque de dérive dans l’octroi des crédits immobiliers aux particuliers. Mais ses préconisations sont-elles justifiées et peuvent-elles changer quelque chose au risque de l’endettement immobilier des ménages ? 

Dans l’idée, rendre contraignante la règle des 33% d’endettement est une bonne idée puisqu’elle permet de limiter d’endettement à un pourcentage du revenu et donc de contrecarrer tout risque de surendettement dangereux pour la stabilité économique. 

Dans la pratique, le critère de reste à vivre permet déjà de justifier le dépassement de 33% d’endettement sans prise de risque supplémentaire. En effet, le dépassement de ce taux d’endettement indicatif suppose un reste à vivre élevé et donc des revenus élevés. 

Le risque est donc le suivant : rendre cette règle relative au taux d’endettement contraignante aura certainement un effet délétère sur l’investissement immobilier locatif ainsi que sur le marché immobilier d’exception réservé aux importants revenus.

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