Retraite : Résidence principale ou investissement locatif ?
Il n’est pas rare de devoir choisir entre Résidence Principale et investissement locatif lorsqu’on ne dispose que d’une capacité d’emprunt réduite. Cet état de fait est vrai en début de carrière mais peut-être relativisé par l’évolution salariale attendue tout au long de votre vie active.
Il l’est d’autant plus si vous avez au moins 45 ans et êtes toujours locataire de votre Résidence Principale puisque la retraite se rapproche inexorablement et que votre potentiel de revalorisation salariale n’est plus ce qu’il était à vos 20 ans.
La question se pose alors afin de préparer votre départ en retraite, vaut-il mieux :
- Envisager un investissement locatif qui viendra compenser votre baisse de revenu à la retraite
Ou
- Envisager l’achat de votre Résidence Principale qui vous exonèrera de loyer lors de votre départ en retraite
Toute votre vie sera faite de choix, à vous de faire les bons !
Dilemme d'investissement & théorie
Avant de passer à la réalité chiffrée, parlons un peu théorie.
D’une manière générale, un investisseur associe sa Résidence Principale à un passif ne produisant pas de revenu et pire : supposant des frais réguliers (taxes, entretien non déductible etc.).
L’investissement locatif quant à lui est considéré comme un actif générant des revenus via le versement de loyers.
En s’arrêtant à cette grossière théorie, la Résidence Principale ne semble pas présenter d’atout particulier.
Or l’idée ici est de réduire l’impact de votre départ à la retraite sur votre niveau de vie. Vous disposez donc de deux voies afin d’atteindre cet objectif :
- Investir dans l’immobilier locatif afin de percevoir des revenus complémentaires
- Investir dans votre Résidence Principale afin de réduire vos dépenses incompressibles
Deux voies aux caractéristiques différentes
L’achat anticipé de votre Résidence Principale doit vous permettre d’en jouir pleinement lors de votre départ à la retraite sans mensualité d’emprunt. L’idée est donc de prévoir l’échéance de votre emprunt bancaire à un âge proche de fin de vie active.
Cette alternative présente des inconvénients tels que :
- Vous devrez supporter l’intégralité du remboursement de l’emprunt en l’absence de locataire
- Hors plus-value potentielle, cette acquisition ne vous apportera pas d’accroissement réel de votre patrimoine au delà de l’épargne forcée par le remboursement d’emprunt
- Toutes les charges afférentes seront à votre charge
Bien heureusement, l’achat de votre résidence Principale suppose aussi des avantages significatifs :
- L’ économie de votre loyer actuel (plus ou moins équivalent selon le secteur géographique et à superficie constante)
- L’ absence de risque locatif puisque vous êtes votre propre locataire
- Le bénéfice (sous condition de revenu) de nombreux dispositifs d’aide à la rénovation énergétique
- La stabilité garantie de votre Résidence Principale (risque d’éviction locative)
Comparaison comptable des deux choix
Une fois les arguments théoriques avancés, il est nécessaire de poser les chiffres afin de vérifier quelle est la meilleure stratégie dans ce cas de figure.
Bien entendu, le résultat ne sera que généraliste et applicable à une situation précise. La meilleure stratégie déterminée ici ne sera donc pas la meilleure dans l’absolu et pour toutes les situations.
A titre préliminaire, nous nous appuierons sur le postulat suivant :
- Loyer de 520 € (Résidence Principale louée)
- Mensualité d’emprunt de 511 € (Achat Résidence Principale – 20 ans)
- Charges semblables (hypothèse du rachat de la RP louée auparavant)
- Reprise des données de cet article concernant le rendement locatif
- TMI projetée : 11% soit 222 € de loyer net mensuel
Afin de simplifier le calcul, les charges & travaux ne seront pas provisionnés dans un cas comme dans l’autre.
Conclusions
On observe logiquement que le choix de conserver une situation de locataire au titre de votre Résidence Principale au profit d’un investissement locatif semblable ne permet pas de compenser complètement le loyer supporté.
Cela s’explique par la fiscalité (TMI de 11%) mais aussi par le provisionnement d’une vacance locative de 1 mois chaque année.
Ainsi, une fois l’opération projetée sur 20 ans, vous pouvez observer en équivalence une économie de 228 € sur votre loyer grâce aux fruits de votre investissement locatif.
Conclusions
Ici, la logique est différente et consiste en l’achat à crédit de votre Résidence Principale à l’âge de 45 ans.
Le gain résidera donc dans l’économie du loyer en contrepartie du remboursement d’un emprunt sur 20 ans.
L’avantage principal de ce choix est l’absence de fiscalité et de risque d’aléa locatif (impayé, vacance, dégradation).
Une fois l’opération projetée sur 20 ans, vous pouvez observer une économie de la valeur du loyer soit 520 € par mois.
Par ailleurs, la période de financement reste plus intéressante dans cette stratégie que dans le cas d’un investissement locatif parallèle.
Acheter sa Résidence Principale, une stratégie gagnante (dans certains cas)
Ainsi, dans cette configuration d’âge et de capacité d’emprunt réduite, il apparaît que l’achat de votre Résidence Principale est nettement plus profitable pour rééquilibrer votre niveau de vie et sécuriser votre situation lors de votre départ en retraite.
Il est à noter que ce raisonnement fonctionne aussi à un âge plus avancé lorsqu’un patrimoine immobilier locatif existe et est libre d’emprunt. Dans ce cas d’espèce et selon le rendement de votre patrimoine locatif, il est souvent plus pertinent de procéder à la revente d’un actif afin d’acheter votre résidence principale comptant.
Par ailleurs, et sous diverses conditions, vous pourriez même bénéficier de l’exonération partielle ou totale de la plus-value de cession potentielle grâce au mécanisme de remploi du fruit de la vente dans l’acquisition d’une résidence principale.
Le gain est donc multiple :
- Meilleure efficacité grâce à l’absence de risque locatif et de fiscalité
- Sécurisation de votre Résidence Principale
- Exonération d’une plus-value immobilière latente
- Gain de temps sur la gestion du parc immobilier
- Avantage (sous conditions) lors de la transmission de la Résidence Principale au décès (20% d’abattement)
