Se créer un patrimoine avec 400 € / mois, rien d'impossible !
Lorsque je parle de mon métier, un lieu commun revient invariablement :
« Je n’ai pas le patrimoine ou les revenus nécessaires pour consulter un conseiller en gestion de patrimoine ».
Beaucoup pensent que mes conseils ne peuvent profiter qu’à des personnes dont les revenus d’activité dépassent les 3 000 € par mois ou qui possèdent déjà un important patrimoine.
Heureusement, c’est totalement faux. En effet, vous pouvez tout à fait mettre en place votre propre stratégie de création de patrimoine avec des revenus moindres et sans un gros capital de départ.
Parler en terme de revenu est d’ailleurs peu pertinent. Comme dans la fable de la Fontaine, tout dépendra de votre capacité à être plus fourmi que cigale. En effet, il est tout à fait possible d’avoir une capacité d’épargne mensuelle conséquente avec un revenu moindre comme il est possible de gagner 10 000 € par mois et de tout dépenser.
Avec de la volonté ou quelques sacrifices sur votre budget Uber Eats, vous sentez vous capable de mettre 400 € de côté chaque mois ? Si oui, de nombreuses possibilités s’offrent à vous !
Et pourtant, cela ne représente que 4 800 € par an.
Quelques prérequis avant de vous lancer
Bien sûr, il serait risqué de vous lancer dans l’application d’une stratégie personnalisée de création de patrimoine sans avoir une base solide pour parer à toute éventualité.
Et par base solide, j’entends épargne de précaution.
Puisque l’investissement de votre capacité d’épargne de 400 € par mois s’inscrit dans une optique de long terme, vous devez disposer d’un capital immédiatement disponible qui permettra de faire face aux dépenses imprévues.
Afin d’estimer le capital disponible que vous devez posséder sur des livrets d’épargne, je vous renvoie vers un précédent article : Quand commencer à investir ?
Pour les besoins de cet article, je considérerai un profil équilibré en terme d’exposition au risque et un objectif de constitution de patrimoine sur le long terme sans problématique particulière.
L’objectif ici n’est donc pas de vous promettre monts et merveilles. Il ne sera donc pas question d’investissements via une SCI à l’IS ou d’enchaîner les actifs immobiliers dans une logique d’indépendance financière.
L'investissement immobilier, levier de création de votre patrimoine
Quelle que soit votre capacité d’épargne mensuelle, la manière la plus efficace d’accroître votre patrimoine est l’investissement immobilier locatif.
La raison est très simple : le recours au crédit bancaire vous permettra d’obtenir un capital investi bien plus important que dans le cadre d’une épargne progressive sur un placement financier.
Par ailleurs, les loyers encaissés viendront financer en partie votre investissement diminuant de fait votre effort d’épargne réel. Ainsi, une mensualité d’emprunt de 400 € ne signifie pas que vous devrez sortir 400 € de votre poche chaque mois.
Par extension, cela signifie que vous pouvez potentiellement emprunter un capital supérieur grâce à la prise en compte d’une partie des revenus locatifs (70% en général) par votre banquier. Ces revenus locatifs viendront réduire votre taux d’endettement en s’ajoutant à vos revenus d’activité.
Illustrons tout de suite vos possibilités :
Je prendrai pour cet exemple un revenu cohérent de 1 350 € mensuel. (Net imposable)
Dans les conditions actuelles de taux, une mensualité de 400 € vous permettrait d’acquérir un bien dans la limite d’un budget de 76 000 €.
Dans une ville comme Reims, ce budget vous permettrait d’acquérir un studio d’environ 35m² pour un loyer estimé à 450 € / mois.
En prenant en compte la fiscalité classique des revenus fonciers (réel) et les différentes charges (taxe foncière, frais liés à l’emprunt, emprunt), il apparaît que cet investissement ne s’autofinance pas.
Il vous faudra donc sortir 130 € chaque mois afin d’équilibrer votre investissement. Si cet investissement théorique ne parvient pas à se financer par lui-même, vous n’aurez cependant que 130 € à sortir réellement chaque mois pour une mensualité de 400 €.
Ainsi, vous posséderez au bout de 20 ans (durée théorique de l’emprunt) un bien immobilier d’une valeur de 76 000 € pour un effort d’épargne réel de 31 200 €.
Dans l’hypothèse d’une vacance locative de 3 mois chaque année, cet effort d’épargne réel serait de 197 € par mois soit 47 280 € afin d’obtenir un actif valorisé 76 000 €.
Dans cet exemple, votre investissement immobilier ne se finance pas de lui même et impacte donc votre capacité d’emprunt. Si ce postulat vous dérange à l’ère des investisseurs stars qui promettent du cashflow positif à tout bout de champ, je vous invite à lire cet article : Premier investissement locatif : faites simple et soyez prudent !
Dans une recherche d’un meilleur rendement, vous pourriez être tenté de faire de la Location Court Terme type AirBnb. Cette exploitation bien que potentiellement plus rentable est aussi riche en spécificités. Aussi je vous enjoins à consulter des sites spécialisés comme Eldorado Immobilier.
Un nécessaire équilibre entre financier & immobilier
Lorsque l’on parle d’investissement et de création de patrimoine, l’investissement financier est rarement abordé. Vous aurez d’ailleurs bien plus de facilité à trouver des groupes de discussion ou des formations sur l’investissement immobilier que financier.
Bien sûr, l’investissement financier ne présente pas les mêmes avantages. Vous ne pourrez pas bénéficier d’un emprunt bancaire pour investir une somme importante ou alors dans des conditions moins intéressantes. De plus, le rendement d’un actif financier est plus incertain que la perception d’un loyer.
Pour autant, de nombreuses raisons devraient vous encourager à appliquer une stratégie d’investissement équilibrée :
- La constitution d’un patrimoine financier vous offrira une diversification essentielle de votre patrimoine
- Si vous devez faire un apport dans le cadre de vos investissements immobiliers, ce patrimoine financier vous permettra de reconstituer votre épargne de précaution
- Vous aurez la possibilité de rembourser partiellement ou totalement votre emprunt bancaire avec votre patrimoine financier si cela est opportun
Puisqu’il n’est pas question de vous vendre du rêve inutilement, nous prendrons un rendement annuel de 4 % sur la même durée que l’emprunt immobilier vu précédemment. Soit 20 ans.
Par ailleurs, le calcul sera effectué en prenant en compte un versement mensuel de 200 €.
Capital versé sur 20 ans : 48 000 €
Capital atteint au bout de 20 ans : 74 325 €
Soit un rendement moyen de 2,74 % du fait de l’étalement des versements sur 240 mois.
Au bout de 20 ans ... puis 40 ans ...
Ainsi, votre patrimoine au bout de 20 ans s’élèverait à 150 000 € pour un effort d’épargne de 400 € mensuel. Sans oublier la perception des loyers de votre bien immobilier.
Si cela ne fait pas rêver à priori, retenez ceci :
- La stratégie présentée ici est volontairement simple et peu risquée, de nombreuses optimisations sont possibles tant sur l’investissement immobilier que mobilier.
- Cette stratégie bien que résolument simple peut-être allongée sur 40 ans soit approximativement la durée d’une carrière professionnelle avec des résultats honorables.
